Få svar på dine spørgsmål om referenceejendomme
Hvad er referenceejendomme? Hvordan vælger vi dem? Hvad gør vi, hvis din ejendom ikke ligner referenceejendommene? Få svar på det og meget mere her.
Hvad er referenceejendomme?
Referenceejendomme er ejendomme, som vi sammenligner din ejendom med. De er af samme type som din ejendom, dvs. enten helårshuse, sommerhuse eller ejerlejligheder. De afspejler prisniveauet i dit område og har stor betydning for vurderingen af din ejendom. Ud fra deres salgspriser beregner vi områdets kvadratmeterpris, som er udgangspunkt for vurderingen af netop din ejendom.
Når vi vurderer huse, bruger vi 15 referenceejendomme.
Når vi vurderer ejerlejligheder, bruger vi 10 referenceejendomme (referencelejligheder).
Hvad er referencelejligheder?
Referencelejligheder fortæller om prisniveauet i dit område og har stor betydning for vurderingen af din ejerlejlighed. Vi bruger 10 referencelejligheder til at sammenligne din lejlighed med, når vi vurderer. Ud fra deres fremskrevne salgspriser beregner vi områdets kvadratmeterpris, som er udgangspunkt for vurderingen af netop din lejlighed.
Læs om, hvordan vi justerer for forskelle mellem din ejerlejlighed og referencelejlighederne
Hvad gør vi, hvis dit hus ikke ligner referenceejendommene?
Det er helt normalt, at vi bruger referenceejendomme, der ikke er magen til den ejendom, vi vurderer – og det tager vi naturligvis højde for i vurderingen.
Når vi fastsætter ejendomsværdien for dit helårshus eller sommerhus, tager vi altid højde for eventuelle forskelle mellem din ejendom og referenceejendommene ud fra de data, vi har. Det gør vi gennem en række justeringer. Nogle forhold har ikke betydning for sommerhuse, og dem justerer vi derfor ikke for, når vi vurderer sommerhuse.
Disse forhold justerer vi automatisk for, når vi vurderer huse:
- Bygningernes vægtede areal
- Opførelsesår
- Om- eller tilbygningsår
- Tagmateriale
- Ydervægsmateriale
- Opvarmningsform*
- Supplerende opvarmningsform*
- Antal toiletter og bade*
- Grundareal
- Grundform*
- Afstand til stor sø
- Afstand til kyst
- Afstand til stort vandløb*
- Samlet areal af skov i nærheden
- Afstand til station
- Afstand til jernbane
- Afstand til motorvej og motortrafikvej*
- Afstand til trafikvej
- Udsigt over sø*
- Udsigt over hav
- Beliggenhed i øvrigt, fx afstand til centrum eller lufthavn*.
Nogle forhold vil ikke være relevante for din vurdering, og dem justerer vi selvfølgelig ikke for.
Hvis der derudover er noget helt særligt, der adskiller din ejendom fra referenceejendommene, vil en vurderingsmedarbejder se på, om det kan få betydning for vurderingen.
*Gælder kun helårshuse
Hvad gør vi, hvis din ejerlejlighed ikke ligner referencelejlighederne?
Det er helt normalt, at vi bruger referencelejligheder, der ikke er magen til den ejerlejlighed, vi vurderer – og det tager vi naturligvis højde for i vurderingen.
Når vi fastsætter din ejendomsværdi, tager vi altid højde for eventuelle forskelle mellem din lejlighed og referencelejlighederne ud fra de data, vi har. Det gør vi gennem en række justeringer.
Disse forhold justerer vi automatisk for:
- Boligareal
- Opførelsesår
- Ombygningsår
- Etage
- Opvarmningsform
- Supplerende opvarmningsform
- Antal toiletter og bade
- Afstand til kyst
- Afstand til jernbane
- Afstand til motorvej og motortrafikvej
- Afstand til trafikvej
- Beliggenhed i øvrigt, fx afstand til centrum eller lufthavn.
Nogle forhold vil ikke være relevante for din vurdering, og dem justerer vi selvfølgelig ikke for.
Hvis der derudover er noget helt særligt, der adskiller din lejlighed fra referencelejlighederne, vil en vurderingsmedarbejder se på, om det kan få betydning for vurderingen.
Læs mere om, hvad vi tager højde for i vurderingen af ejerlejligheder
Hvor meget tæller referenceejendommene, når vi vurderer huse?
Når vi sammenligner din ejendom med referenceejendommene, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle ejendomme tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er ejendommens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter. De ejendomme, der ligger tættest på, vægter højere end dem, der ligger længere væk.
Ejendommene vægter sådan her, når vi vurderer huse:
- Referenceejendom 1: 12,9 %
- Referenceejendom 2: 12,0 %
- Referenceejendom 3: 11,1 %
- Referenceejendom 4: 10,2 %
- Referenceejendom 5: 9,3 %
- Referenceejendom 6: 8,4 %
- Referenceejendom 7: 7,6 %
- Referenceejendom 8: 6,7 %
- Referenceejendom 9: 5,8 %
- Referenceejendom 10: 4,9 %
- Referenceejendom 11: 4,0 %
- Referenceejendom 12: 3,1 %
- Referenceejendom 13: 2,2 %
- Referenceejendom 14: 1,3 %
- Referenceejendom 15: 0,4 %.
Hvorfortæller referenceejendommene med forskellig vægt?
Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referenceejendommene er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din ejendom. Den første referenceejendom tæller mere i vurderingen end den anden osv.
Hvor meget tæller referencelejlighederne, når vi vurderer ejerlejligheder?
Når vi sammenligner din ejerlejlighed med referencelejlighederne, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle lejligheder tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er lejlighedens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter.
En referencelejlighed i samme opgang som din vægter højere end en referencelejlighed, der ligger væg mod væg med din, men i en anden opgang. Er der flere referencelejligheder i din opgang, er det salgstidspunktet, der afgør deres vægtning. Det seneste salg vægter højest.
Referencelejlighederne vægter sådan her:
- Referencelejlighed 1: 19 %
- Referencelejlighed 2: 17 %
- Referencelejlighed 3: 15 %
- Referencelejlighed 4: 13 %
- Referencelejlighed 5: 11 %
- Referencelejlighed 6: 9 %
- Referencelejlighed 7: 7 %
- Referencelejlighed 8: 5 %
- Referencelejlighed 9: 3 %
- Referencelejlighed 10: 1 %.
Hvorfor tæller referencelejlighederne med forskellig vægt?
Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referencelejlighederne er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din lejlighed. Den første referencelejlighed tæller mere i vurderingen end den anden osv.
Hvorfor bruger vi referenceejendomme i vurderingen?
Da beliggenhed er noget af det, der betyder allermest for værdien af en ejendom, er det afgørende, hvad ejendomme i nærheden af din bliver solgt for.
Referenceejendomme og deres salgspriser bruger vi netop til at finde prisniveauet i området. Disse salgspriser afspejler en lang række forhold, som køber har været villig til at betale for, fx beliggenhed, afstand til motorveje, jernbaner, indkøbsmuligheder, skoler m.m. På den måde indgår alle disse forhold også i ejendomsvurderingen som en del af de salgspriser, vi sammenligner med ved at bruge referenceejendomme.
Selvfølgelig er der forskelle mellem din ejendom og referenceejendommene, og det tager vi højde for i vurderingen. Vi ser på mange forskellige forhold og justerer op eller ned, så din vurdering bliver specifik for lige netop din ejendom.
Sådan justerer vi for forskelle:
Huse: Forskelle mellem din ejendom og referenceejendomme
Ejerlejligheder: Forskelle mellem din lejlighed og referencelejlighederne
Mangler du en referenceejendom på listen? Fx en bestemt naboejendom?
Der kan være forskellige årsager til, at en bestemt ejendom ikke er med som referenceejendom. Det kan fx skyldes, at ejendommen er solgt og tinglyst for sent til, at vi tager den med. Vi bruger salg, der er tinglyst før 1. januar i vurderingsåret. Det kan også skyldes, at salget ikke lever op til de kriterier, vi vælger ud fra, fx at ejendommen ikke er solgt i frit salg.
Læs typiske spørgsmål om referenceejendomme, og få svar på, hvordan vi vælger dem
Når vi ikke vælger efter, hvilke ejendomme der mest ligner din, vil der selvfølgelig være forskelle mellem din ejendom og referenceejendommene. Det tager vi højde for i vurderingen. Vi ser på mange forskellige forhold og justerer op eller ned, så din vurdering kommer til at passe til lige netop din ejendom.
Hvordan vælger vi referenceejendomme?
Vi vælger referenceejendomme ud fra disse kriterier:
- De skal være solgt inden for de seneste 6 år fra vurderingsterminen, dvs. fra den 1. januar 2014 til og med den 31. december 2019, hvor salget også senest skal være registreret, altså tinglyst.
- Hvis en ejendom er blevet solgt flere gange, bruger vi kun det seneste salg. Hvis din ejendom er solgt i perioden, kan den være en af dine referenceejendomme.
- De skal være solgt i et almindeligt frit salg. Det vil sige, at fx tvangsauktioner og overdragelse til familiemedlemmer ikke tæller med.
- De skal så vidt muligt være samme ejendomstype som din ejendom. Det betyder, at vi fx ikke sammenligner parcelhuse med sommerhuse.
- De må ikke adskille sig væsentligt fra andre salg, når det gælder ejendommens størrelse og pris. De ejendomme sorterer vi fra.
- De skal så vidt muligt ligge i samme kommune som din ejendom. Vi har taget højde for geografiske oplysninger om ikke-brofaste øer.
Det er helt normalt, at vi bruger referenceejendomme, der ikke ligner den ejendom, vi vurderer – og det tager vi naturligvis højde for i vurderingen. Det gør vi gennem en række justeringer.
Læs, hvordan vi justerer for forskelle mellem din ejendom og referenceejendomme
Hvad trækker op/ned, når vi justerer områdets kvadratmeterpris for huse?
Det kommer an på den ejendom, vi vurderer, og på de referenceejendomme, vi sammenligner med.
Eksempler:
- Hvis din ejendom er nyere end gennemsnittet af referenceejendommene, justerer vi opad for opførelsesår.
- Hvis du bor tæt på en motorvej, vil det være regnet med ind i områdets kvadratmeterpris, hvis referenceejendommene også ligger tæt på motorvejen. Kvadratmeterprisen kan dog stadig få en justering opad for afstanden til motorvejen, hvis din ejendom er længere væk end flertallet af dine referenceejendomme – eller nedad, hvis den ligger tættere på.
- Hvis dit hus er mindre end gennemsnittet af referenceejendomme, justerer vi opad for størrelse, fordi kvadratmeterprisen for små huse er højere end kvadratmeterprisen for store huse. Det skyldes, at en køber er mere villig til at betale meget for forskellen mellem fx 85 og 100 m² end for forskellen mellem 135 og 150 m². Man kan sige, at kvadratmeterprisen ikke følger med op, fordi de første 100 m² er mere værd end de næste 100 m².
Læs mere om, hvordan vi justerer for forskelle mellem din ejendom og referenceejendomme