Få svar på dine spørgsmål om ejerlejligheder
Hvilke oplysninger om ejerlejligheder ser vi på i vurderingen? Hvad er en standardlejlighed, og hvad bruger vi den til? Få svar på det og meget mere her.
Hvilke oplysninger bruger vi, når vi fastsætter ejendomsværdi for ejerlejligheder?
Når vi vurderer din ejerlejlighed, ser vi på de oplysninger om lejligheden, som vi har fra BBR. Vi ser fx på:
- Opførelsesår
- Ombygningsår
- Boligareal
- Etage
- Opvarmningsform
- Antal toiletter og bade.
Du har pligt til selv at rette oplysninger i BBR.
Hvordan har vi udvalgt de forhold, vi justerer for?
Vi har udvalgt de forhold, som vi ved påvirker værdien af en ejerlejlighed. Fx viser statistiske analyser, at en ejerlejlighed placeret på 3. etage som regel giver en højere pris ved et salg end en ejerlejlighed i stuen.
Vi har set på samtlige salg af ejerlejligheder i Danmark de seneste 6 år. På det grundlag har vi foretaget statistiske beregninger og udvalgt de forhold, som har størst betydning for værdien af ejendomme.
Hvilke forhold justerer vi for, når vi vurderer ejerlejligheder?
Når vi vurderer en ejerlejlighed, bruger vi en lang række oplysninger og justerer, hvis der er forskel på ejerlejligheden og referencelejlighederne.
Disse forhold tager vi altid højde for:
- Boligareal
- Opførelsesår
- Ombygningsår
- Etage
- Opvarmningsform
- Supplerende opvarmningsform
- Antal toiletter og bade
- Afstand til jernbane
- Afstand til motorvej og motortrafikvej
- Afstand til trafikvej
- Afstand til kyst
- Beliggenhed i øvrigt, fx afstand til centrum eller lufthavn.
Nogle forhold vil ikke være relevante for din vurdering, og dem justerer vi selvfølgelig ikke for. Vi justerer fx ikke for afstand til kyst, hvis hverken din lejlighed eller referencelejlighederne ligger tæt ved kysten.
Er du interesseret i at se data om referenceejendommene, som vi justerer ud fra, kan du se det på din deklaration, når du er logget ind her på Vurderingsportalen. Vælg fanen ”Deklaration”, når du er logget ind, og derefter ”Referenceejendomme”.
Hvis der derudover er noget helt særligt, der adskiller din lejlighed fra referencelejlighederne, vil en vurderingsmedarbejder se på, om det kan få betydning for vurderingen.
Læs mere om, hvad forskellige forhold betyder for vurderingen af ejerlejligheder
Tager vi højde for altaner eller terrasser, når vi vurderer ejerlejligheder?
Vi tager ikke direkte højde for, at en ejerlejlighed har altan eller terrasse, fordi vi ikke har ensartede data.
Men hvis de referencelejligheder, vi sammenligner lejligheden med, også har altan, terrasse eller adgang til tagterrasse, vil det afspejle sig i deres salgspriser og dermed i prisniveauet i området. Det har betydning, når vi beregner lejlighedens kvadratmeterpris.
Hvis vi får oplysninger om fx altan eller tagterrasse på din lejlighed eller referencelejlighederne, undersøger vi, om det har betydning for vurderingen. I det tilfælde kan vi give et tillæg eller nedslag i lejlighedens ejendomsværdi.
Oplysninger om altaner og tagterrasser og deres størrelse er ikke obligatoriske i BBR, og terrasser i stueplan bliver ikke registreret.
Hvad trækker op/ned, når vi justerer områdets kvadratmeterpris for ejerlejligheder?
Det kommer an på den ejerlejlighed, vi vurderer, og på de referencelejligheder, vi sammenligner med.
Eksempler:
- Hvis din lejlighed er nyere end referencelejlighederne, justerer vi opad for opførelsesår.
- Hvis du bor tæt på en motorvej, vil det være regnet med ind i områdets kvadratmeterpris, hvis referencelejlighederne også ligger tæt på motorvejen. Kvadratmeterprisen kan dog stadig få en justering opad for afstanden til motorvejen, hvis din ejendom ligger længere væk end dine referencelejligheder – eller nedad, hvis den ligger tættere på.
- Hvis din lejlighed er mindre end referencelejlighederne, justerer vi opad for størrelse, fordi kvadratmeterprisen for små boliger typisk er højere end kvadratmeterprisen for store boliger. Det skyldes, at en køber er mere villig til at betale meget for forskellen mellem fx 50 og 60 m² end for forskellen mellem 90 og 100 m². Man kan sige, at kvadratmeterprisen ikke følger med op, fordi de første 50 m² er mere værd end de næste 50 m².
Læs mere om, hvordan vi justerer for forskelle mellem din ejerlejlighed og referencelejlighederne
Hvad er referencelejligheder?
Referencelejligheder fortæller om prisniveauet i dit område og har stor betydning for vurderingen af din ejerlejlighed. Vi bruger 10 referencelejligheder til at sammenligne din lejlighed med, når vi vurderer. Ud fra deres fremskrevne salgspriser beregner vi områdets kvadratmeterpris, som er udgangspunkt for vurderingen af netop din lejlighed.
Læs om, hvordan vi justerer for forskelle mellem din ejerlejlighed og referencelejlighederne
Hvor meget tæller referencelejlighederne, når vi vurderer ejerlejligheder?
Når vi sammenligner din ejerlejlighed med referencelejlighederne, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle lejligheder tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er lejlighedens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter.
En referencelejlighed i samme opgang som din vægter højere end en referencelejlighed, der ligger væg mod væg med din, men i en anden opgang. Er der flere referencelejligheder i din opgang, er det salgstidspunktet, der afgør deres vægtning. Det seneste salg vægter højest.
Referencelejlighederne vægter sådan her:
- Referencelejlighed 1: 19 %
- Referencelejlighed 2: 17 %
- Referencelejlighed 3: 15 %
- Referencelejlighed 4: 13 %
- Referencelejlighed 5: 11 %
- Referencelejlighed 6: 9 %
- Referencelejlighed 7: 7 %
- Referencelejlighed 8: 5 %
- Referencelejlighed 9: 3 %
- Referencelejlighed 10: 1 %.
Hvorfor tæller referencelejlighederne med forskellig vægt?
Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referencelejlighederne er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din lejlighed. Den første referencelejlighed tæller mere i vurderingen end den anden osv.
Hvad gør vi, hvis din ejerlejlighed ikke ligner referencelejlighederne?
Det er helt normalt, at vi bruger referencelejligheder, der ikke er magen til den ejerlejlighed, vi vurderer – og det tager vi naturligvis højde for i vurderingen.
Når vi fastsætter din ejendomsværdi, tager vi altid højde for eventuelle forskelle mellem din lejlighed og referencelejlighederne ud fra de data, vi har. Det gør vi gennem en række justeringer.
Disse forhold justerer vi automatisk for:
- Boligareal
- Opførelsesår
- Ombygningsår
- Etage
- Opvarmningsform
- Supplerende opvarmningsform
- Antal toiletter og bade
- Afstand til kyst
- Afstand til jernbane
- Afstand til motorvej og motortrafikvej
- Afstand til trafikvej
- Beliggenhed i øvrigt, fx afstand til centrum eller lufthavn.
Nogle forhold vil ikke være relevante for din vurdering, og dem justerer vi selvfølgelig ikke for.
Hvis der derudover er noget helt særligt, der adskiller din lejlighed fra referencelejlighederne, vil en vurderingsmedarbejder se på, om det kan få betydning for vurderingen.
Læs mere om, hvad vi tager højde for i vurderingen af ejerlejligheder
Hvorfor og hvordan kategoriserer vi din ejendom?
Vi kategoriserer alle landets ejendomme, inden vi vurderer dem. Det gør vi bl.a. for at kunne vurdere din ejendom sammen med tilsvarende ejendomme. En ejendoms kategori har også betydning for, hvornår vi skal vurdere den.
Vi inddeler alle ejendomme i disse 4 kategorier: ejerbolig, erhverv, landbrugsejendom og skovejendom.
Ejerboliger inddeler vi derudover i typer, fx:
- ejendomme til helårsbeboelse, fx parcelhus eller rækkehus
- ejerlejligheder til helårsbeboelse
- sommerhuse og fritidshuse.
Vi fastsætter kategorien ved at se på ejendommens samlede karakter. Det vil sige, at vi ser på, hvilken slags ejendom den er, og hvad den bruges til.
Vi bruger oplysninger om ejendommen fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) og andre offentlige registre. Den registrerede anvendelse i BBR viser, hvad en bygning primært bruges til. Ejerboliger er fx et fritliggende enfamiliehus (parcelhus), en bolig i etageejendom (ejerlejlighed) eller en sommer- eller fritidsbolig (sommerhus).
Selvom man bruger en mindre del af en bygning eller en ejerlejlighed til erhverv, kategoriserer vi ejendommen som ejerbolig, fordi den væsentligste del bruges til beboelse.
Ejendomme med helårs- eller sommerhus
Hvis der er flere bygninger på grunden, og de anvendes til noget forskelligt, vurderer vi, hvilken bygning der er væsentligst for ejendommens karakter og dermed dens kategori. Det kan fx være:
- en ejendom med et parcelhus og et garageanlæg, hvor den væsentligste anvendelse er parcelhuset som ejerbolig
- en ejendom med et parcelhus og et sommerhus, hvor den væsentligste anvendelse er parcelhuset som helårsbolig.
Hvad er en standardlejlighed, og hvad bruger vi den til?
Standardlejligheden er en teoretisk lejlighed, der er baseret på en række statistiske oplysninger. Vi bruger den, når vi fastsætter en ejerlejligheds grundværdi.
Standardlejligheden er fra 2018, er 140 m² stor, har 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.
Vi bruger standardlejligheden, når vi fastsætter grundværdien for en ejerlejlighed
Grundværdien afspejler værdien af ejerlejlighedens beliggenhed. Den skal altså ikke være påvirket af, om ejerlejligheden er ny eller gammel.
For at beregne værdien af beliggenheden har vi brug for at se bort fra den konkrete ejerlejligheds værdi. Det kan vi gøre ved hjælp af standardlejligheden, som vi kan "placere" på en hvilken som helst beliggenhed. Vores statistiske hjælpeværktøj grundværdikurven kan derefter vise os, hvor meget standardlejligheden er værd på denne konkrete beliggenhed.
Vi bruger også et standardhus, når vi fastsætter grundværdien for en ejerlejlighed
Vi bruger data om helårshuse og et standardhus, når vi fastsætter grundværdien. Standardhuset er et teoretisk hus, der er baseret på en række statistiske oplysninger om helårshuse.
Det er et parcelhus i mursten fra 2018. Det er 140 m² og har tag af betontagsten, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.
Vi bruger standardhuset på 2 måder:
- Vi bruger det til at danne grundværdikurven for ejerlejligheder.
- Når vi bruger grundværdikurven, aflæser vi en værdi af ejerlejlighedens beliggenhed med et standardhus. Den værdi svarer til værdien af beliggenheden med en standardlejlighed.
Læs mere om grundværdikurven for ejerlejligheder
Standardhuset svarer til standardlejligheden
Standardhuset har samme standardiserede størrelse (140 m²) og i vidt omfang samme bygningskarakteristika som standardlejligheden. De er altså sammenlignelige. Vi kan derfor bruge standardhuset til at beregne standardlejlighedens bygningsværdi og grundværdi pr. m².
Bygningsværdien afspejler værdien af selve standardlejligheden, uanset hvor den er placeret. Bygningsværdien er altså forskellen mellem standardlejlighedens ejendomsværdi og grundværdi.
Hvad er grundværdikurven for ejerlejligheder?
Grundværdikurven er et statistisk hjælpeværktøj, som vi bruger, når vi skal fastsætte grundværdi. Grundværdikurven afspejler forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi.
Med grundværdikurven for ejerlejligheder kan vi fastsætte grundværdier for ejerlejligheder, uanset hvor i landet de ligger, i hvilket område og på hvilken etage. Grundværdien for en ejerlejlighed afspejler værdien af dens beliggenhed. Selvom lejligheder på samme beliggenhed har forskellig størrelse og kvalitet, kan vi vurdere værdien af beliggenhed ensartet, når vi bruger grundværdikurven.
Hvorfor bruger vi data om helårshuse, når vi fastsætter en ejerlejligheds grundværdi?
En ejerlejligheds grundværdi afspejler værdien af dens beliggenhed, altså hvad en køber er villig til at betale for at bo på en konkret beliggenhed.
Med data om helårshuse kan vi vurdere værdien af en konkret beliggenhed, uanset om der ligger et helårshus eller en ejerlejlighed.
Vi kan også sikre, at grundværdier for helårshuse og ejerlejligheder bliver så ensartede som muligt. Det vil sige, at et helårshus og en ejerlejlighed med samme ejendomsværdi, samme størrelse, samme beliggenhed (i samme område) og i vidt omfang samme bygningskarakteristika vil få samme grundværdi pr. m².
Vi kan ikke fastsætte grundværdien for ejerlejligheder på samme måde, som vi fastsætter grundværdien for huse, hvor vi vurderer grunden uden bygninger.
Der sælges nemlig for få ubebyggede grunde til ejerlejligheder, og de få grunde, der sælges, købes typisk af investorer. Derfor vil salgspriser på grunde til byggeri af ejerlejligheder ikke afspejle den pris, en privat køber er villig til at betale for en færdigbygget ejerlejlighed på en konkret beliggenhed. Det gælder for både nye og ældre ejerlejligheder.
Tager vi højde for en ejerlejligheds etage?
I vurderingen bruger vi data om, på hvilken etage i bygningen din lejlighed er placeret, og hvor mange etager bygningen har. Hvis der er forskel på din lejligheds og referencelejlighedernes placering, justerer vi for den forskel, når vi beregner din lejligheds kvadratmeterpris.
Alle ejerlejligheder får en af disse betegnelser
- Kælder
- Stuen i bygning med maks. 2 etager
- Stuen i bygning med flere end 2 etager
- 1. sal
- 2. sal
- 2. sal og øverst*
- 3. sal
- 3. sal og øverst*
- 4. sal
- 4. sal og øverst*
- 5. sal
- 5. sal og øverst*
- 6. sal
- 6. sal og øverst*
- 7. sal eller højere
- 7. sal eller højere og øverst*
*Din lejlighed kan få betegnelsen ”øverst”, selv om der er en beboet tagetage ovenover. Det skyldes, at beboede tagetager ikke indgår som etage i vores data.
Vi bruger oplysninger om etage fra BBR.
Læs mere om, hvilken betydning lejlighedens etage har for din vurdering