Få svar på dine spørgsmål om bygningen
Hvilke oplysninger om bygning ser vi på i vurderingen? Tager vi højde for stand og energimærkning? Hvad gør du, hvis dine BBR-oplysninger ikke er opdateret? Få svar på det og meget mere her.
Hvilke oplysninger om bygningen bruger vi, når vi vurderer huse?
Når vi vurderer din ejendom, ser vi på oplysninger om bygningen eller bygningerne på grunden, som vi har fra BBR. Nogle oplysninger har ikke betydning for sommerhuse, og dem bruger vi derfor ikke, når vi vurderer sommerhuse. Vi ser fx på:
- Opførelsesår
- Om- eller tilbygningsår
- Areal og typer af areal, fx bolig, kælder eller carport
- Hvilke materialer der er brugt
- Hvordan bygningen er opvarmet (gælder ikke sommerhuse)
- Hvor mange toiletter og bade der er (gælder ikke sommerhuse).
Du har pligt til selv at rette oplysninger i BBR.
Læs, hvordan og hvornår du retter BBR-oplysninger, og hvilke oplysninger du skal rette
Hvorfor og hvordan kategoriserer vi din ejendom?
Vi kategoriserer alle landets ejendomme, inden vi vurderer dem. Det gør vi bl.a. for at kunne vurdere din ejendom sammen med tilsvarende ejendomme. En ejendoms kategori har også betydning for, hvornår vi skal vurdere den.
Vi inddeler alle ejendomme i disse 4 kategorier: ejerbolig, erhverv, landbrugsejendom og skovejendom.
Ejerboliger inddeler vi derudover i typer, fx:
- ejendomme til helårsbeboelse, fx parcelhus eller rækkehus
- ejerlejligheder til helårsbeboelse
- sommerhuse og fritidshuse.
Vi fastsætter kategorien ved at se på ejendommens samlede karakter. Det vil sige, at vi ser på, hvilken slags ejendom den er, og hvad den bruges til.
Vi bruger oplysninger om ejendommen fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) og andre offentlige registre. Den registrerede anvendelse i BBR viser, hvad en bygning primært bruges til. Ejerboliger er fx et fritliggende enfamiliehus (parcelhus), en bolig i etageejendom (ejerlejlighed) eller en sommer- eller fritidsbolig (sommerhus).
Selvom man bruger en mindre del af en bygning eller en ejerlejlighed til erhverv, kategoriserer vi ejendommen som ejerbolig, fordi den væsentligste del bruges til beboelse.
Ejendomme med helårs- eller sommerhus
Hvis der er flere bygninger på grunden, og de anvendes til noget forskelligt, vurderer vi, hvilken bygning der er væsentligst for ejendommens karakter og dermed dens kategori. Det kan fx være:
- en ejendom med et parcelhus og et garageanlæg, hvor den væsentligste anvendelse er parcelhuset som ejerbolig
- en ejendom med et parcelhus og et sommerhus, hvor den væsentligste anvendelse er parcelhuset som helårsbolig.
Hvad er helårshuse, sommerhuse, andre fritidshuse og flexboliger?
Helårshus
Et helårshus er et parcelhus, rækkehus eller flerfamiliehus, der bruges til helårsbeboelse.
Sommerhuse og andre fritidshuse
Et sommerhus eller andet fritidshus er et hus, der bruges som fritidsbolig, dvs. ikke til helårsbeboelse.
Her på Vurderingsportalen bruger vi ordet sommerhus, uanset om huset er et sommerhus eller et andet fritidshus.
Sommerhuse er fritidshuse, der ligger i områder, der har zonestatus som sommerhusområde ifølge planloven.
Vi bruger den samme metode til at vurdere sommerhuse og andre fritidshuse, uanset om de ligger i byzone, landzone eller sommerhusområde.
Flexboliger
En flexbolig er et helårshus, der må bruges som sommerhus – dvs. at der ikke er bopælspligt. Flexboliger vurderes som helårshuse.
Det er kommunerne, der fastsætter deres egne retningslinjer for flexboliger, og der er forskellige typer tilladelser. Hvis du ønsker at få flexboligtilladelse til dit helårshus, skal du derfor søge om det hos kommunen. Hvis du ønsker at ændre boligens status tilbage til helårshus, skal du blot give kommunen besked, så de kan rette i BBR.
Kolonihaver og kolonihavehuse
Der er forskel på, hvordan forskellige typer kolonihaver vurderes og beskattes. Det afhænger af ejerforhold og kolonihavens karakter.
De fleste kolonihaver er en del af en kolonihaveforening, der lejer sig ind på en grund, som er ejet af kommunen eller staten. Men der findes også andre typer af kolonihaver og ejerforhold.
Kolonihavehus på lejet grund:
Hvis du ejer et kolonihavehus på lejet grund, betaler du typisk en jordlege til ejeren af grund, men du betaler ikke selv grundskyld. Du betaler som udgangspunkt heller ikke ejendomsværdiskat. Men hvis kolonihavehuset har fået fastsat en ejendomsværdi, opkræves du ejendomsværdiskat på samme måde som for et sommerhus.
Læs mere om ejendomsværdiskat af huse – herunder sommerhuse
Kolonihavehus på egen grund:
Hvis du ejer et kolonihavehus, hvor du selv ejer både hus og grund, vurderer vi kolonihavehuset som sommerhus.
Er der fejl eller mangler i de BBR-oplysninger, vi viser?
Hvis du har opdaget fejl eller mangler i de BBR-oplysninger, vi viser, kan det skyldes:
- At BBR er opdateret, efter vi har trukket data, og så skal du sende os en ny BBR-meddelelse. Det gør du ved at vedhæfte den i en indsigelse.
- At BBR ikke er opdateret, og så skal du selv rette oplysningerne på bbr.dk/ret.
Giv os besked om opdaterede BBR-oplysninger, når de er endeligt registreret
Hvis du retter oplysninger i BBR, skal kommunen først behandle og godkende dine nye oplysninger, før de bliver endeligt registreret i BBR. Vi får ikke automatisk besked fra BBR, så du skal også sende en indsigelse her på Vurderingsportalen. Fristen for at sende en indsigelse er 4 uger, fra du fik din deklaration.
Læs, hvad du kan gøre, hvis du finder fejl i de BBR-oplysninger, vi viser
Hvis du retter oplysninger i BBR, hvordan kommer de så med i vurderingen?
Kommunen skal behandle og godkende dine ændringer, før vi kan bruge dem i vurderingen. Når oplysningerne er endeligt registreret i BBR, skal du give os besked ved at sende en indsigelse. Kun hvis det er åbenlyse fejl som fx tastefejl, kan vi bruge oplysningerne i vurderingen, inden de bliver endeligt registreret i BBR.
Hvis vi skal nå at få dine ændringer med i denne vurdering, skal du give os besked, inden din deklarationsperiode udløber.
Hvis du ikke når at få ændringerne registreret i BBR og give os besked i deklarationsperioden, vil vurderingen bygge på de oplysninger, du kan se i deklarationen med data om din ejendom.
Hvad er vægtet areal?
Når vi vurderer huse, beregner vi det vægtede areal.
På de fleste ejendomme med huse er der forskellige typer bygningsareal. Det kan fx være flere etager, ikke udnyttet tagetage, kælder, garage og udhuse. Men ikke alle typer areal er lige meget værd. De påvirker ejendommens værdi forskelligt, og det tager vi højde for ved at vægte arealerne forskelligt. En m² i stueetagen tæller fx mere end en m² kælder, der ikke er godkendt til beboelse.
Vi lægger alle ejendommens vægtede arealer sammen til et samlet vægtet areal. Det bruger vi, når vi fastsætter ejendomsværdien.
Fx vægter en kælder, der ikke er godkendt til beboelse, med 40 %. Det betyder, at det kun er 40 % af kælderens areal, der tæller med i det samlede vægtede areal.
Eksempler på, hvordan vi vægter arealerne
- Boligareal til boligformål: 100 %
- Boligareal i tagetage til boligformål: 90 %
- Kælder, godkendt til bolig: 100 %
- Kælder, ikke godkendt til bolig: 40 %
- Udhus: 25 %
- Carport: 10 %
Se alle vægtninger, og læs mere om, hvordan vi beregner vægtet areal
Mangler vi et om- eller tilbygningsår, selvom du har bygget om eller til?
Hvis din om- eller tilbygning var registreret i BBR, da vi trak data til vurderingen, har vi det med. BBR registrerer et om- eller tilbygningsår, hvis din bygning eller ejerlejlighed er væsentligt forandret. Væsentlige forandringer kan fx være udvidelse af boligen til flere kvadratmeter. Mindre forandringer i din bolig, som fx et nyt køkken eller badeværelse medfører ikke, at der skal registreres et nyt om- eller tilbygningsår i BBR.
Vær opmærksom på, at vurderingen pr. 1. januar 2020 bygger på de oplysninger, der var registreret i BBR den 31. december 2019. Hvis BBR er opdateret i mellemtiden, kan vi tage højde for ændringerne, hvis de var gældende på vurderingsterminen, og du dokumenterer det i en indsigelse. Fristen for indsigelse er 4 uger, fra du fik din deklaration.
Tager vi højde for energimærkning i vurderingen?
Vi tager ikke direkte højde for energimærkning af helårshuse og bygninger med ejerlejligheder. I vurderingen bruger vi dog oplysninger om opførelsesår, ombygningsår og opvarmningskilde, og på den måde tager vi højde for en bygnings energimæssige kvalitet.
Tager vi højde for supplerende tagmateriale og ydervægsmateriale?
Når vi vurderer huse, tager vi kun højde for en bygnings primære tag- og ydermateriale, men ikke for supplerende materialer, selv om de er registreret i BBR.
Når vi vurderer ejerlejligheder, tager vi ikke højde for tagmateriale eller ydervægsmateriale.
Tager vi højde for ejendommens stand, når vi vurderer huse?
Vurderingen tager højde for ejendommens udvendige stand på den måde, at vi kender din ejendoms opførelsesår. Hvis der er bygget om eller bygget til, kender vi også om- eller tilbygningsåret. En ældre ejendom har flere mangler end en nyere ejendom, men hvis en ejendom er løbende vedligeholdt, vil den være i almindelig udvendig stand. Ejendommen kan sagtens fx trænge til nye vinduer eller mangle små reparationer i facaden og stadig være i almindelig udvendig stand.
Det er kun, hvis ejendommen er i særligt dårlig stand, at vi kan give et nedslag i ejendomsværdien. Det kan fx være, hvis du dokumenterer i en indsigelse, at ejendommen er klar til nedrivning, eller hvis der er skader, der kræver dyr og gennemgribende renovering, fx et stort hul i taget.
Ejendommens indvendige stand vil i langt de fleste tilfælde ikke påvirke vurderingen. Det sker kun i de tilfælde, hvor vi får oplysning om, at standen skiller sig meget ud fra almindelig indvendig stand. Det kan fx være et ældre hus, der er totalrenoveret med bl.a. nyt køkken og bad, eller et håndværkertilbud, hvor alt skal udskiftes.
Tager vurderingen højde for, at en bygning er udpeget som bevaringsværdig eller fredet?
Hvis vi får oplysninger om særlige forhold på din ejendom, som betragteligt kan påvirke den pris, du ville kunne sælge ejendommen for, undersøger vi det. Vi vurderer, om det kan få betydning for vurderingen i form af et tillæg eller nedslag.
En bygning, der er udpeget som bevaringsværdig, er ikke fredet. Vi har oplysninger om fredede bygninger og undersøger, om fredningen af en ejendom har betydning for vurderingen af dens ejendomsværdi. Hvis vi mener det, kan du se det i den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen af din ejendom.
Tager vi højde for servitutter i vurderingen?
Som udgangspunkt har vi ikke oplysninger om servitutter. Du bør derfor give os besked, hvis der er tinglyst en servitut på din ejendom eller på andre ejendomme, som du mener påvirker værdien af din ejendom.
Hvis vi har oplysninger om en servitut, der kan påvirke din ejendoms værdi, undersøger vi, om den har betydning for vurderingen. Hvis vi vurderer, at den påvirker værdien af din ejendom, kan du se det i den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen.
Servitutter udvider, begrænser eller regulerer ejerens muligheder for at anvende og udnytte grunden eller giver andre rådighed over ejendommen eller pålægger ejeren særlige pligter. Det kan måske påvirke værdien af en ejendom. Om en servitut har betydning for vurderingen af en ejendom, afhænger altid af en konkret vurdering.
Hvis der er tinglyst en såkaldt privatretlig servitut på din ejendom, tager vi kun hensyn til den, hvis den fx er pålagt din ejendom til fordel for en anden ejendom, og du ikke ejer den anden ejendom. Det kan fx være, at ejeren af den anden ejendom har ret til at færdes på din ejendom eller til at begrænse, hvad du kan bygge eller plante på din ejendom.
Nogle servitutter gælder for mange ejendomme i et område. En servitut kan fx fastsætte en lavere bebyggelsesprocent end plangrundlagets eller et forsyningsselskabs ret til at grave ledninger ned. Hvis en sådan servitut påvirker værdien af en ejendom, vil det være afspejlet i priserne på de ejendomme, vi sammenligner din ejendom med (referenceejendommene). Det er kun, hvis en sådan servitut påvirker din ejendom i større omfang end andre ejendomme, at den kan få betydning for vurderingen af din ejendom i form af et tillæg eller nedslag.
Du kan finde tinglyste servitutter på tinglysning.dk