Eksempler på beregning af grundskyld for ejendomme med andelsboliger

Fakta om ejendommen

• Ejendomstype: Fiktiv ejendom med andelsboliger i tæt-lav bebyggelse i Aarhus Kommune
• Grund: 5.000 m²
• Bebygget areal: 1.000 m²
• Boligenheder: 8 andelsboliger på 100 m² hver + et fælleshus
• Grundværdi i videreført 2012-vurdering: 770.000 kr.
• Grundskyld for 2023 på baggrund af videreført (indekseret) 2012-vurdering: 19.000 kr.
• Grundværdi i foreløbig 2023-vurdering: 7,2 mio. kr.
• Grundskyld for 2024-2025 på baggrund af foreløbig 2023-vurdering: 19.532 kr. (2024) og 21.173 kr. (2025). Beregningen vises i eksemplet nedenfor.

Sådan beregner vi grundskylden

Grundværdien i den foreløbige 2023-vurdering er foreløbigt beskatningsgrundlag for 2024 og 2025. Før vi beregner grundskylden, trækker vi 20 % af grundværdien:

7,2 mio. kr. x 0,80 = 5,76 mio. kr.

Vi ganger med grundskyldspromillen, som for 2024 i Aarhus Kommune er sænket til 6 promille:

5,76 mio. kr. x 0,006 = 34.560 kr.

Grundværdien stiger altså fra 770.000 kr. til 7,2 mio. kr., mens grundskylden stiger fra 19.000 kr. til 34.560 kr.

• Grundskyld for 2024
  I 2024 gælder den særlige regel, at grundskylden ikke må stige mere end 2,8 % af, hvad der blev opkrævet i 2023.

  19.000 kr. x 0,028 = 532 kr. / 19.000 + 532 kr. = 19.532 kr.

  I 2024 er grundskylden derfor 19.532 kr.

• Grundskyld for 2025 og frem
  For 2025 og frem er grundskylden omfattet af stigningsbegrænsningen på 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld (34.560 kr.)

  34.560 kr. x 0,0475 = 1.641 kr.
  Grundskylden for 2025 og frem må dermed maksimalt stige 1.641 kr. hvert år, indtil grundskylden er indfaset.

  19.532 kr. + 1.641 kr. = 21.173 kr.

  For 2025 er grundskylden derfor 21.173 kr.

Efterregulering, når den endelige 2023-vurdering er klar

Når den endelige vurdering for 2023 er klar, efterreguleres grundskylden for 2024 og 2025. Værdien af stigningsbegrænsningen vil blive genberegnet ud fra grundværdien i den endelige vurdering. Hvis andelsforeningen har betalt for meget, får de penge tilbage. Hvis de har betalt for lidt, kommer der en ekstra opkrævning.

Fakta om ejendommen

• Ejendomstype: Fiktiv ejendom med andelsboliger i etageejendom i København Kommune
• Boligenheder: 3 opgange med 5 etager. I alt 30 lejligheder på ca. 70 m² hver
• Grundværdi i videreført 2012-vurdering: 3,5 mio. kr.
• Grundskyld for 2023 på baggrund af videreført (indekseret) 2012-vurdering: 119.000 kr.
• Grundværdi i foreløbig 2023-vurdering: 60 mio. kr.
• Grundskyld for 2024-2025 på baggrund af foreløbig 2023-vurdering: 122.332 kr. (2024) og 133.960 kr. (2025)
  Beregningen vises i eksemplet nedenfor.

Beregning af grundskyld

Grundværdien i den foreløbige 2023-vurdering er foreløbigt beskatningsgrundlag for 2024 og 2025.
Før vi beregner grundskylden, trækkes 20 % af grundværdien.

60 mio. kr. x 0,80 = 48 mio. kr.

Vi ganger med grundskyldspromillen for 2024, der i København Kommune er sænket til 5,1 promille.

48 mio. kr. x 0,0051 = 244.800 kr.

Grundværdien stiger altså fra 3,5 mio. kr. til 60 mio. kr., mens grundskylden stiger fra 119.000 kr. til 244.800 kr.

• Grundskylden for 2024:
  I 2024 gælder den særlige regel, at grundskylden ikke må stige mere end 2,8 % af, hvad der blev opkrævet i 2023.

  119.000 kr. x 0,028 = 3.332 kr. / 119.000 kr. + 3.332 kr. = 122.332 kr.

  I 2024 er grundskylden derfor 122.332 kr.

• Grundskylden for 2025:For 2025 og frem er grundskylden omfattet af stigningsbegrænsningen på 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld (244.800 kr.)

  244.800 kr. x 0,0475 = 11.628 kr.

  Grundskylden for 2025 og frem må dermed maksimalt stige 11.628 kr. hvert år, indtil grundskylden er indfaset.

  122.332 + 11.628 = 133.960 kr.

  For 2025 er grundskylden derfor 133.960 kr.

Grundskylden vil i dette eksempel med en årlig stigning på 11.628 kr. være fuldt indfaset efter ca. 11 år.

Efterregulering, når den endelige 2023-vurdering er klar

Når den endelige vurdering for 2023 er klar, efterreguleres grundskylden fra 2024 og 2025.

Værdien af stigningsbegrænsningen vil blive genberegnet ud fra grundværdien i de endelige vurderinger. Hvis andelsforeningen har betalt for meget, får de penge tilbage. Hvis de har betalt for lidt, kommer der en ekstra opkrævning.