Gå til hovedindhold

Trin 2: Vi beregner en foreløbig grundværdi

I andet trin finder vi en foreløbig grundværdi. Den tager udgangspunkt i prisniveauet i området.

Værdien af en grund er påvirket af beliggenheden

Når vi skal fastsætte din grundværdi, vurderer vi, hvad din grund kunne sælges for, hvis der ikke var nogen bygninger på grunden. Værdien af en grund er i høj grad afhængig af, hvor grunden ligger – 1.000 kvadratmeter i byen er fx typisk mere værd end 1.000 kvadratmeter på landet. Når vi fastsætter grundværdi, tager vi derfor udgangspunkt i prisniveauet i området.
I Danmark bliver der dog kun solgt relativt få ubebyggede grunde. Når vi skal fastsætte værdien af din grund, baserer vi den derfor også på salg af byggegrunde i hele landet. For at tage højde for, at prisniveauet er forskelligt fra område til område, kombinerer vi salgspriserne for byggegrunde for hele landet med salgspriserne for hele ejendomme (dvs. grunde med bygning) i dit lokalområde. Det gør vi med udgangspunkt i et teoretisk standardhus (se faktaboks).

Sådan gør vi 

1. Vi beregner en ejendomsværdi for et standardhus på din grund

Vi forestiller os, at standardhuset (se faktaboks) er bygget på din grund. Vi udregner så en samlet værdi for standardhuset og din grund, altså en ejendomsværdi. Her bruger vi den metode, vi altid bruger, når vi fastsætter ejendomsværdi for enfamiliehuse – en metode, der fanger prisniveauet i området. Vi bruger fx de samme referenceejendomme og oplysninger om fx omgivelser, som når vi vurderer din faktiske ejendom.

Hvad er et standardhus?

Et standardhus er et teoretisk hus, der er baseret på en række statistiske oplysninger og afspejler det hyppigst forekommende hus i Danmark. Standardhuset er defineret som et parcelhus i mursten fra 1970. Det har cementstentag, ydervæg af mursten, ét badeværelse, ét toilet, fjernvarme, ingen supplerende varme og er 140 m2 stort.

2. Vi aflæser en værdi på grundværdikurven

Grundværdikurven viser forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi. Vi kan derfor aflæse en grundværdi ud fra den ejendomsværdi for standardhuset, vi lige har fundet. Kurven bygger på en lang række data, fx fra salg af ubebyggede grunde og data fra ejendomsmæglervurderinger.

3. Vi justerer i forhold til den bedst mulige udnyttelse af din grund

Den værdi, vi lige har fundet på grundværdikurven, afspejler hvad din grund er værd, hvis vi ikke har taget højde for, hvor meget der må bygges på den. Men det kan sagtens være, at det er tilladt at udnytte grunden mere eller mindre, og det påvirker værdien. Så her justerer vi i forhold til en typisk grund på 800 kvadratmeter, hvor bebyggelsesprocenten er 30 procent. Derfor kigger vi på to ting:
  • Vi ser på det, vi fandt ud af om udnyttelse i trin 1: Hvor mange etagemeter må der bygges på grunden? Hvis den bedste udnyttelse af din grund giver mulighed for et større etageareal end på den typiske grund, justerer vi op. Hvis den giver mulighed for et mindre etageareal, justerer vi ned.
  • Vi kigger på restarealet: Hvor stort er det? Hvis restarealet er større end den typiske grunds, så justerer vi op. Hvis det er mindre, justerer vi ned.

Hvorfor tager metoden udgangspunkt i en ejendomsværdi for et standardhus?

Grundværdien skal afspejle, hvad grunden ville være værd, hvis der ikke var bygget noget på grunden. Den skal altså ikke være påvirket af, om der fx står et stort, nyt hus eller et lille, gammelt hus på grunden. Standardhuset giver os en ensartet målestok, som gør, at vi kan se bort fra værdien af det, der faktisk står på grunden. Standardhuset kan vi altså ”placere” på en hvilken som helst grund. Lige meget, hvor vi placerer det, kan statistikken fortælle os, hvor meget det er værd i forhold til grunden.