Gå til hovedindhold

Kort om det nye lovgrundlag for ejendomsvurderinger

Den nye ejendomsvurderingslov og en række lovændringer i andre love skal skabe grundlaget for mere retvisende og gennemsigtige vurderinger, der bygger på bedre data om danske ejendomme.

I 2017 vedtog et bredt flertal i Folketinget den nye ejendomsvurderingslov. Den trådte i kraft 1. januar 2018 og udmønter dele af forliget om et nyt vurderingssystem, som blev indgået i 2016 mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre.
Loven medførte, at Vurderingsstyrelsen igen skal i gang med at vurdere ejendomme, efter at de offentlige ejendomsvurderinger blev suspenderet i 2013. Idriftsættelsen af det nye ejendomsvurderingssystem blev efterfølgende udskudt ved lov nr. 1729 af 27. december 2018. De første ejerboliger bliver derfor vurderet i 2020, mens erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme bliver vurderet i umiddelbar forlængelse af ejerboligerne.

Nye lovgivningsmæssige rammer for vurdering

Udover at der er kommet en ny ejendomsvurderingslov, er der også blevet ændret i blandt andet skatteforvaltningsloven. Tilsammen sætter de ændrede love rammerne for, hvordan Vurderingsstyrelsen fremover skal vurdere ejendomme, og lovene skal derfor ses i sammenhæng med hinanden. Vi gennemgår her en række af de væsentligste punkter i den nye lovgivning:
  • Vurderingsnorm: Vurderingerne skal afspejle den forventelige handelsværdi af ejendom og grund. Vurderingsnormen afspejler også den naturlige usikkerhed, der er forbundet med vurdering af ejendomme og grunde. Det understreges af, at en vurdering kan afvige fra en faktisk handelspris. Se ejendomsvurderingslovens § 15.
  • Forsigtighedsprincip: Offentlige ejendomsvurderinger vil altid vil være baserede på skøn, og derfor er der indført et såkaldt forsigtighedsprincip. Det betyder, at det beløb, der skal betales skat af, er 20 procent lavere end selve vurderingen. Det følger af ejendomsværdiskatteloven som vedtaget ved lov nr. 278 af 17. april 2018, bl.a. ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1. Det naturlige spænd i vurderingerne kommer på denne måde boligejerne til gode.
  • Klagemyndighederne kan kun ændre en vurdering, hvis ændringen er større end 20 procent: Som følge af det ovenfor nævnte naturlige spænd i vurderingerne og det deraf følgende forsigtighedsprincip er det fastlagt, at de administrative klageinstanser (Skatteankestyrelsen, vurderingsankenævnene og Landsskatteretten) er afskåret fra at ændre grundværdien og ejendomsværdien, hvis der ikke er grundlag for at ændre med mere end 20 procent. Se skatteforvaltningslovens § 35 h, stk. 2, § 38, stk. 3 og § 45, stk. 2.
  • Tilbagebetaling efter for høje vurderinger: Der er etableret en tilbagebetalingsordning, som medfører, at ejendomsejere, der har betalt skat af en for høj vurdering, kan få kompensation, uden at de skal igennem en klagebehandling. Ejere af ejerboliger kan få en kompensation, hvis de har betalt ejendomsværdiskat og/eller grundskyld af en for høj vurdering i årene 2011-2020. Ejere af erhvervsejendomme (med undtagelse af land- og skovbrug), kan få kompensation for den grundskyld, de har betalt skat af en for høj vurdering i årene 2012-2021. Tilbagebetalingsordningen omfatter ikke for meget betalt dækningsbidrag.  Reglerne om tilbagebetalingsordningen findes i kapitel 13 i ejendomsvurderingsloven som vedtaget ved lov nr. 654 af 8. juni 2017.
  • Der etableres en særlig procedure for partshøring (deklaration): Inden boligejerne får deres vurdering, får de mulighed for at se de data, der vil blive lagt til grund for deres vurdering. Der er etableret en særlig proces for partshøring i forbindelse med ejendomsvurdering (en deklarationsproces), som, når den anvendes, i det hele vil træde i stedet for partshøring efter forvaltningsloven. Reglerne om den særlige deklarationsprocedure er fastlagt i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a, som er indført ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 og efterfølgende ændret ved lov nr. 278 af 17. april 2018.
  • Der vil fortsat være klageadgang: Ejendomsejerne vil fortsat have adgang til at klage over de nye ejendomsvurderinger efter reglerne i skatteforvaltningsloven. Der er dog gennemført markante ændringer af klagestrukturen og klagebehandlingen med lov nr. 688 af 8. juni 2017, som efterfølgende er ændret (marginalt) ved lov nr. 278 af 17. april 2018. Formålet med den nye struktur har været at muliggøre en effektiv og forbedret klagebehandling, der i nødvendigt omfang tager højde for behovet for vurderingsfaglige kompetencer.
  • Gode rammer for indhentelse og brug af fotos: Der er skabt bedre rammer for indhentning og anvendelse af billedmateriale, fx er der indhentet skråfotos af alle bygninger i Danmark, der kan indgå i en eventuel manuel sagsbehandling af vurderingen. Dette står i ejendomsvurderingslovens § 60 stk. 1. For at sikre, at vurderingerne som udgangspunkt kan gennemføres uden manuel behandling, er der samtidig indført en hjemmel til kun at anvende fotos, hvor det vurderes relevant. Se ejendomsvurderingslovens § 60, stk. 2, 1. led. Det vil altid fremgå af deklarationen og vurderingen, om der er inddraget skråfotos i grundlaget for vurderingen.
  • Forbedrede data om plangrundlaget: Kommunerne har fortolket plandata, så de nu er lettere at anvende i vurderingerne. Registreringen og rammerne for indhentning og anvendelse af tinglysningsdata vil også blive forbedret. Se ejendomsvurderingslovens § 56, stk. 1 og 2.
  • Vurderinger af landbrugs- og skovejendomme: De nuværende grundværdier for landbrugs- og skovejendomme bliver videreført, hvis ejerne ønsker det, selvom ejendommen skifter kategori som følge af den ændrede lovgivning. I så fald videreføres den seneste ordinære vurdering eller årsomvurdering, og denne værdi reguleres ud fra et prisindeks, der er udarbejdet af Danmarks Statistik. Første fremskrivning sker pr. 1. januar 2022. Der bliver desuden ikke længere foretaget en samlet vurdering af ejendommens værdi. Se ejendomsvurderingslovens § 28, stk. 1.
  • Stop af vurdering af nogle typer ejendomme: Nogle ejendomme skal fremover ikke længere vurderes, fordi vurderingerne ikke skal danne grundlag for beskatning. Det gælder fx en række offentlige ejendomme. Se ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1.
  • Automatisering af skattestopberegninger: Der er sket en lovfæstet automatisering af de genberegninger af grundskattelofter og skattestoppet for ejendomsværdibeskatningen, der skal ske, hvis der sker væsentlige ændringer af en ejendom. Se ejendomsvurderingslovens kapitel 9.