Gå til hovedindhold

Det nye lovgrundlag for ejendomsvurderinger

Den nye ejendomsvurderingslov og en række lovændringer i andre love skal skabe grundlaget for mere retvisende og gennemsigtige vurderinger, der bygger på bedre data om danske ejendomme.

I 2017 vedtog et bredt flertal i Folketinget den nye ejendomsvurderingslov. Den trådte i kraft 1. januar 2018 og udmønter dele af forliget om et nyt vurderingssystem, som blev indgået i 2016 mellem Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre.

Loven medførte, at Vurderingsstyrelsen skal i gang med at vurdere ejendomme, efter at de offentlige ejendomsvurderinger blev suspenderet i 2013. Idriftsættelsen af det nye ejendomsvurderingssystem blev efterfølgende udskudt ved lov nr. 1729 af 27. december 2018. Fra september 2021 udsender Vurderingsstyrelsen de nye ejendomsvurderinger i etaper. Først til ejerboliger, mens erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme bliver vurderet i forlængelse af ejerboligerne.

Nye lovgivningsmæssige rammer for vurdering

Udover at der er kommet en ny ejendomsvurderingslov, er der også blevet ændret i bl.a. skatteforvaltningsloven. Tilsammen sætter de ændrede love og regler rammerne for, hvordan Vurderingsstyrelsen fremover skal vurdere ejendomme, og lovene skal derfor ses i sammenhæng med hinanden. Vi gennemgår her en række af de væsentligste punkter i den nye lovgivning:

  • Vurderingsnorm
    Vurderingerne skal afspejle den forventelige handelsværdi af ejendom og grund. Vurderingsnormen afspejler også den naturlige usikkerhed, der er forbundet med vurdering af ejendomme og grunde. Det understreges af, at en vurdering kan afvige fra en faktisk handelspris. Se ejendomsvurderingslovens § 15.
  • Forsigtighedsprincip
    Offentlige ejendomsvurderinger vil altid vil være baserede på skøn, og derfor er der indført et såkaldt forsigtighedsprincip. Det betyder, at det beløb, der skal betales skat af, er 20 % lavere end selve vurderingen. Det følger af ejendomsværdiskatteloven, bl.a. ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1. Det naturlige spænd i vurderingerne kommer på denne måde boligejerne til gode.
  • Klagemyndighederne kan kun ændre en vurdering, hvis ændringen er større end 20 %
    Som følge af det ovenfor nævnte naturlige spænd i vurderingerne og det deraf følgende forsigtighedsprincip er det fastlagt, at de administrative klageinstanser (Skatteankestyrelsen, vurderingsankenævnene og Landsskatteretten) er afskåret fra at ændre grundværdien og ejendomsværdien, hvis der ikke er grundlag for at ændre med mere end 20 %. Se skatteforvaltningslovens § 35 h, stk. 2, § 38, stk. 3 og § 45, stk. 2.
  • Tilbagebetaling efter for høje vurderinger
    Der er etableret en tilbagebetalingsordning, som medfører, at ejendomsejere, der har betalt skat af en for høj vurdering, som udgangspunkt kan få kompensation, uden at de skal igennem en klagebehandling. Tilbagebetalingsordningen omfatter ejerboliger, der vurderes pr. 1. januar 2020. Ordningen betyder, at nuværende og tidligere ejere kan få en kompensation, hvis de har betalt ejendomsværdiskat og/eller grundskyld af en for høj vurdering fra årene 2011-2020. Ejerboliger, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020, landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme m.v. er ikke omfattet af tilbagebetalingsordningen. Reglerne om tilbagebetalingsordningen findes i kapitel 13 i ejendomsvurderingsloven.

Da ejerboliger, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020, landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme m.v. ikke er omfattet af tilbagebetalingsordningen, er der for disse ejendomme i stedet etableret en fremrykket adgang til at klage over de historiske vurderinger af ejendomme.

  • Der etableres en særlig procedure for partshøring (deklaration)Inden boligejerne får deres vurdering, får de mulighed for at se de data, der vil blive lagt til grund for deres vurdering. Der er etableret en særlig proces for partshøring i forbindelse med ejendomsvurdering (en deklarationsproces), som, når den anvendes, i det hele vil træde i stedet for partshøring efter forvaltningsloven. Reglerne om den særlige deklarationsprocedure fremgår af skatteforvaltningslovens kapitel 7 a.
  • Der vil fortsat være klageadgang
    Ejendomsejerne vil fortsat have adgang til at klage over de nye ejendomsvurderinger efter reglerne i skatteforvaltningsloven. Der er dog gennemført markante ændringer af klagestrukturen og klagebehandlingen. Formålet med den nye struktur har været at muliggøre en effektiv og forbedret klagebehandling, der i nødvendigt omfang tager højde for behovet for vurderingsfaglige kompetencer. Reglerne om klage finder du i skatteforvaltningslovens afsnit III, hvor der både er fælles regler om klage og særregler, som alene gælder i forhold til klage over ejendomsvurderinger.
  • Gode rammer for indhentelse og brug af fotos
    Der er skabt bedre rammer for indhentning og anvendelse af billedmateriale, fx er der indhentet skråfotos af alle bygninger i Danmark, der kan indgå i en eventuel manuel sagsbehandling af vurderingen. Dette står i ejendomsvurderingslovens § 60 stk. 1. For at sikre, at vurderingerne som udgangspunkt kan gennemføres uden manuel behandling, er der samtidig indført en hjemmel til kun at anvende fotos, hvor det vurderes relevant. Se ejendomsvurderingslovens § 60, stk. 2, 1. led. Det vil altid fremgå af deklarationen og vurderingen, hvis der er inddraget skråfotos i grundlaget for vurderingen.
  • Forbedrede data om plangrundlaget
    Kommunerne har fortolket plandata, så de nu er lettere at anvende i vurderingerne. Registreringen og rammerne for indhentning og anvendelse af tinglysningsdata vil også blive forbedret. Se ejendomsvurderingslovens § 56, stk. 1 og 2.
  • Vurderinger af landbrugs- og skovejendomme
    De nuværende grundværdier for landbrugs- og skovejendomme bliver videreført. Det sker ved, at grundværdien ved den seneste ordinære vurdering eller årsomvurdering reguleres ud fra et prisindeks, der er udarbejdet af Danmarks Statistik. Første fremskrivning sker pr. 1. januar 2023. Der bliver desuden ikke længere foretaget en samlet vurdering af ejendommens værdi. Se ejendomsvurderingslovens § 28, stk. 1 (kapitel 6). Skifter ejendommen kategori som følge af den ændrede lovgivning, kan ejerne ønske fortsat at være omfattet af reglerne for landbrugs- og skovejendomme. Se ejendomsvurderingslovens § 83.
  • Stop af vurdering af nogle typer ejendomme
    Nogle ejendomme skal fremover ikke længere vurderes, fordi vurderingerne ikke skal danne grundlag for beskatning. Det gælder fx en række offentlige ejendomme. Se ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1.
  • Automatisering af skattestop- og loftsberegninger
    Der er sket en lovfæstet automatisering af de genberegninger af grundskattelofter for grundskyldsbeskatningen og skattestoppet for ejendomsværdibeskatningen, der skal ske, hvis der sker væsentlige ændringer af en ejendom. Se ejendomsvurderingslovens kapitel 9.

Her finder du lovene

Ejendomsvurderingsloven er bekendtgjort ved lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 som ændret ved lov nr. 2227 af 29. december 2020.

Skatteforvaltningsloven er bekendtgjort ved lovbekendtgørelse nr. 635 af 13. maj 2020, som ændret ved lov nr. 1061 af 30. juni 2020 og lov nr. 2227 af 29. december 2020.

Du finder ejendomsvurderingsloven og skatteforvaltningsloven på skat.dk/skattelove